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房地產選項溢價，談判持有期和最終售價往往是在房地產選項協議中談判的最重要的組成部分。
房地產選項的示例
以下是對房地產選項方案的風險和獎勵的全面分析。假設建設者有500,000美元，並希望購買200萬美元上市的土地。構建器不確定一些事情：
- 製造商可以籌集150萬美元的銀行貸款或其他來源？
- 建設者可以獲得住宅或商業開發的必要許可證或進一步分區的財產？
- 在另一個建造者購買土地之前，建造者可以籌集資金並獲得許可證嗎？
在這種情況下，房地產選項是合適的。對於25,000美元的規定的不可退款費用（稱為房地產選項溢價），建設者可以與賣方進入房地產選項合約。房地產選項允許建造者將房產銷售價格鎖定在六個月內以200萬美元。
房地產選項合同可包括以下條件：
- 屬性詳細信息（位置，大小和其他具體細節）
- 合同期限（協議日期六個月）
- 期權保費或代價金額（買方以一次性賣方向賣方支付25,000美元的不可退款保費）
- 商定的購買價格如果在合同期間行使（200萬美元）
在合同的六個月期間，可能有四種可能的情景。
情景1：建設者批准為150萬美元的銀行貸款。他還確認他可以獲得必要的發展許可。他練習他的房地產選項，以預定價格購買200萬美元的預定價格。賣方收到200萬美元加上保留額外的25,000美元的選項溢價。
場景2：兩個月後，建設者發現他將無法獲得發展許可證。在接下來的四個月裡，建設者設法找到願意為200萬美元購買房產的另一方。建築師將房地產選項銷售給新派對，以獲得30,000美元的新價格。新一方替換了原始選項合同中的構建器。新方練習該選項並以200萬美元購買該物業。賣方從新黨的收到200萬美元，並將建築商的25,000美元的營業額保存在新派對上。建設者以30,000美元的價格銷售選項，因此他賺了5,000美元，並沒有被他無法使用的財產地背負。
情景3：建設者只是一個選項買家，希望從房產的價格升值中受益。如果要求200萬美元的價格增加到220萬美元，建設者將通過行使購買物業的選擇並銷售利潤的貸款來獲益。在交易結束時，業主獲得200萬美元加上25,000美元的選項溢價。該建設者從銷售房地產中獲得175,000美元的利潤。
場景4：Builder無法確保貸款或許可證。他也找不到任何其他興趣的買家。構建器讓選項過期並失去選項溢價。然而，買方能夠通過支付25,000美元的溢價（實際交易價值的1.25％）來避免潛在的200萬美元投資。賣方的福利25,000美元，並繼續尋找買方。
在所有情況下，一旦建立了房地產期權合同，賣方就不再有選擇了是否銷售房產或在期權持有期間的價格。賣方必須等待六個月的買方的決定。這就是賣方收到的原因，無論買方最終決定的內容如何，都能保持期權溢價。
底線
房地產選項提供了從房地產投資中貿易，投資和利潤的替代方法。它們可以被視為兩個個別締約方之間的一種超櫃檯合同。這些類型的選項沒有交換市場，但可以有創造性的規定可能允許買方銷售選項，同時仍處於積極的持有期。一般而言，所涉及的各方必須確保申請合同規定適當撰寫，公平，並遵守所涉及的人。
房地產選項合約可以提供一些替代方法來賺錢，但通常最大的優勢之一是大風險的轉移。房地產開發商可以從持有多個真實中受益房地產選項合約，潛在僅根據持有期間的演變行使選定的少數。合同持有人還可以選擇放棄一個選項，如果在持有期間發生變化，如新的繁忙高速公路或犯罪增加。
持有這些選項的持續時間可能會有所不同，這也有所不同。賣方通常被鎖定為設定的價格。雖然高概率可以為它們提供一些時間來做出更好的選擇或安排。買方通常需要在持有期限內支付指定的溢價.3保費可能有助於降低購買價格。他們還可以允許買方獲得更好的抵押貸款條款，從而降低整體成本。在持有期的生活中，房地產財產也可能與購買價格保持不變。
選項賣方的違約可能是房地產期權協議中的主要挑戰之一。在這種情況下，買方的唯一追索性通常是訴訟。缺乏公開的信息和過去的房地產選項參與者的記錄是另一個挑戰。房地產選項投資者可能還需要考慮額外費用，如法律服務的費用，如起草和註冊合同。
